"העתיד כבר כאן - מתחמי עירוב שימושים בפרויקטים להתחדשות עירונית"

בתקופה האחרונה המושג הזה נשמע בכל מקום – בארץ ובעולם – והופך להיות אחד המדוברים, בטח בתחום ההתחדשות העירונית בישראל: עירוב שימושים. זהו השלב הבא באבולוציה של מתחמי המגורים

אסף סימון

מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית

בראשית דרכו התנהל תחום ההתחדשות העירונית על פי מטרה מרכזית אחת, פונקציונלית מאוד: חיזוק כמה שיותר מבנים בפני רעידות אדמה. עם השנים, גם בשל המציאות שנוצרה מסביב, התחום התברר ככזה שיכול לענות על צרכים שונים בענף הנדל"ן. כעת נדמה שהתחום עומד לספק צורך נוסף: שינוי צורת המגורים הקלאסית והמוכרת לטובת יצירת מתחמים שלמים המשלבים יחד מגורים, מסחר, תעסוקה, שירותים ציבוריים ועוד. במילים אחרות: עירוב שימושים.

שכונות המגורים הישנות נראות אותו דבר: מבני מגורים לחוד, גני ילדים ומעונות במתחם סמוך, בתי ספר, בתי כנסת ומתנ"סים במעגל מרוחק יותר, ומקומות עבודה שנמצאים במרחק נסיעה ארוכה למדי ממתחם המגורים. לאחרונה מתחילים רבים להבין, בישראל ובעולם, שמתחם המגורים אמור להיות מתחם הוליסטי, ולהציע מגוון שלם של שימושים: אדם יכול לקום בבוקר וללוות את הילדים לגן שנמצא במתחם, לעלות הביתה להתארגן, לרדת כמה קומות ולהגיע למשרד שלו, שנמצא בקומת המשרדים במתחם. בערב הוא יֵרֵד למרכז המסחרי ויקנה משהו בסופר, ומאוחר יותר בלילה הוא יצא לפאב השכונתי או למסעדה שנמצאים במתחם. זו סביבת מגורים שונה לחלוטין.

משתלם, יעיל וחסכוני – עבור כל הנוגעים לדבר

לעירוב השימושים משמעויות רבות. הוא יכול להשפיע על העיר ועל כולנו, למשל על מצוקת התנועה בכבישים ועל הפקקים, או על ההכנסה של הרשות המקומית – בזכות הארנונה הגבוהה יותר על מתחמי משרדים ומסחר.

יש לציין שנכון להיום המגמה הזו עוד נמצאת בחיתוליה, אך כל הסימנים מצביעים שזהו הכיוון של מתחמי המגורים בשנים הקרובות. חברת אפריקה התחדשות עירונית מאמינה בו מאוד ועושה בו שימוש לא מועט, בכל הפרויקטים להתחדשות עירונית.

בימים אלו מקדמת אפריקה התחדשות עירונית מספר פרויקטים משמעותיים הכוללים עירוב שימושים, בין היתר פרויקט ראשון של החברה בפריפריה, בבאר שבע. אחד הדברים שאִ פשרו את ההתקדמות שלו, את הכלכליות שלו ואת ההירתמות של העירייה הוא שילוב של מגורים, משרדים ואף שטח המיועד להקמת בית ספר יסודי בתוך המתחם. כך אפשר להקים מתחם פינוי־בנוי גדול, של כ-1000 יחידות דיור, גם בפריפריה שבה תחום ההתחדשות העירונית מורכב יותר.

כאן ההזדמנות לציין כי לאחרונה זכתה החברה, במסגרת מכרז יזמים, בפרויקט הפינוי־בינוי הגדול ברמת גן, שצפוי להכיל כ-550 יחידות דיור בעירוב שימושים של משרדים, מסחר ושטחי ציבור לרווחת תושבי הסביבה.

ללמד על היתרונות – גם את הדיירים הקיימים

אחת המשימות העיקריות בהוצאה לפועל של מתחמים המציעים עירוב שימושים היא שכנוע הדיירים הקיימים. אלה, באופן טבעי, עשויים לחשוש מהמציאות החדשה המתרגשת עליהם, אך בפועל המצב שונה לחלוטין, וכי הפרטיות והשקט של כל דייר ודייר נשמרים היטב. צריך לדעת - ואנחנו רואים דוגמאות יפות מזה בעולם - שרמת התכנון היום ורמת החומרים כל כך גבוהות, עד שההפרדה בין השימושים השונים היא פשוט מוחלטת: הכניסה למשרדים היא מלובי אחד והכניסה לגני הילדים מלובי אחר, נפרד; אם יש בית ספר, תהיה כמובן סגירה הרמטית, כדי שגורמים זרים לא יסתובבו בו; ומתקיימת הפרדה מלאה, שכוללת גם הגבלת שימושים מבחינת שעות הפעילות. באותו פרויקט מדובר בבאר שבע הוסברה לדיירים המשמעות שבמגורים במתחם הכולל בית ספר. הוצגה להם ההפרדה המוחלטת המתוכננת, הוסבר למה זה לא יפריע לחיי היום יום שלהם, וגם הוצגו דוגמאות מאזור סקנדינביה, שם מקובל מאוד להקים בתי ספר בתוך מתחמי המגורים. פרויקט כזה מבטיח שהכול יהיה סגור ומוגן, והערך של הנכס רק הולך ועולה.

עירוב שימושים הוא השלב הבא באבולוציה של מתחמי המגורים. לא יהיו יותר מתחמים רגילים כמו שאנחנו מכירים. זהו אחד הסימנים להתבגרות של תחום ההתחדשות העירונית, ובשנה-שנתיים האחרונות אנחנו רואים עוד ועוד ניצני בגרות והתבגרות בו. לפנינו דרך ארוכה, אבל אין ספק שאנחנו על הפסים ובכיוון הנכון.

* הכותב הוא אסף סימון, מנכ"ל 'אפריקה התחדשות עירונית'
מעוניין שהחברות המובילות ישדרגו את הבניין שלך?
השאר פרטים עכשיו!


*בתנאי שהבניין נבנה לפני 1980