"מדוע עוד ארוכה הדרך למימוש הפוטנציאל הטמון בתחום ההתחדשות העירונית ומתי יהפוך למוביל בהתחלות הבנייה בישראל?"

הפוטנציאל קיים, אך בפועל תחום ההתחדשות העירונית נמצא רק בראשית דרכו. מה מונע ממנו להיות כזה? במאמר שלפניכם - על פריחת התחום והחסמים העיקריים שמעכבים את התקדמותם המואצת של הפרויקטים השונים

הראל פרץ

מנהל חטיבת ההתחדשות העירונית בקבוצת גבאי

הצמיחה המרשימה של תחום ההתחדשות העירונית גרמה לרבים בענף הנדל"ן לחלום עליו ככלי שיאפשר קצב בנייה מרשים ויספק מענה לביקוש הגבוה, מבלי להידרש לעוד עתודות קרקע. בישראל הקטנה והצפופה מדובר בפתרון מושלם - אך לפני שמתחילים בחגיגות, כדאי לעצור ולהסתכל על המציאות בעיניים פקוחות, שכן הדרך לשם עוד ארוכה.

הפוטנציאל קיים – צריך לממש אותו

כשפינוי-בינוי ותמ"א 2/38 תפסו תאוצה, קשה היה לדמיין לאן התוכניות יגיעו. בעבר ניתן היה לראות בתחום רק חברות קטנות, אך עם השנים הדבר השתנה וכיום מדובר במנוע צמיחה עתידי עיקרי של כל החברות הגדולות בענף.

ב־2018 יצאו לדרך בסך הכול 902,2 פרויקטים של תמ"א 38 ,ו-191,1 הושלמו בשנה זו – מספרים שהולכים וגדלים בהתמדה. אם נבחן את מיזמי הפינוי־בינוי, נגלה כי בתל אביב וברמת גן לבדן ישנם 80 פרויקטים בשלבי תכנון וביצוע. סה"כ התחדשות עירונית כיום אחראית על %21 מהתחלות הבניה ונתון זה עתיד לעלות בהתמדה עד כדי מצב בו רוב התחלות הבניה במדינה יהיו בפרויקטים של התחדשות עירונית. מכל בחינה שהיא, מדובר במספרים חסרי תקדים.

העובדה שרואים תנופה כה משמעותית למרות הקשיים שבפניהם עומדים יזמים, מעידה על הפוטנציאל הגלום בתחום. עם זאת, יש לזכור כי הוא עדיין מצוי בראשית דרכו.

חשוב להבין שהאינטרס בפריחתו של תחום ההתחדשות העירונית הוא של כולנו: זוהי  האופציה היחידה הנראית לעין בעתיד הקרוב, במיוחד באזורים שבין גדרה לחדרה, בכל הנוגע למענה על הביקוש הגבוה לדירות: רק התחום הזה, אשר מכפיל, משלש ומרּבֵ ע את מספר יחידות הדיור בקרקע קיימת, יכול לספק פתרון עתידי לענף הנדל"ן. מלבד זאת, הוא מאפשר לנצל עתודות קרקע בצורה טובה יותר, ובמקביל לבנייה לגובה - ליצור שטחים ציבוריים ירוקים גדולים יותר, להוסיף מבני ציבור, להכניס את כלי הרכב מתחת לאדמה, לחדש שכונות ישנות ומתפוררות, לחזק אוכלוסיות ולייצר מבנים בטוחים ועמידים בפני רעידות אדמה.

מרוב חסמים לא רואים את השלד...

הסיבה העיקרית לכך שאלפי יחידות דיור עדיין לא 'מציפות' את ישראל במסגרת פרויקטים להתחדשות עירונית היא החסמים, אשר גורמים לכל פרויקט להתחדשות עירונית להיסחב ולהימתח על פני שנים רבות להלן שני החסמים העיקריים:

  • חוסר ודאות תכנונית וסרבול בהליכי תכנון: במקרים רבים, לאחר שהיזם והדיירים כבר חתמו על הסכם בהתאם למדיניות הרשות המקומית נכון לאותה עת, הוא עובר לשלב קידום התכנון – ואז מתברר כי המדיניות  השתנתה. הרשות מאיימת לשנות את מתווה העסקה ולעיתים מובילה בכך לחוסר כדאיות ולביטול ההסכמים והפרויקט. שינויים אלו מאפיינים רשויות רבות וגורמים לאי ודאות גדולה. לעניות דעתי, זהו החסם העיקרי כיום בתחום. למרות זאת, אנו רואים כיום הרבה רשויות מקומיות שכן חותרות לגיבוש תוכניות מסודרות, ומקימות מִנהלות להתחדשות עירונית אשר כל תפקידן הינו קידום פרויקטים והסרת חסמים.
  • היעדר תפיסה מגובשת: בהמשך לסעיף הקודם, נראה כי לרוב הרשויות אין תפיסה מגובשת לטווח הרחוק לגבי ההתחדשות העירונית. טוב יעשו אם ינהגו כמו עיריית תל אביב, יגבשו תוכנית כוללת לעירן ויאפשרו 'הנעה' של תהליכים והתקדמות מסודרת ע"פ התוכנית.
  • שיעור הסכמת הדיירים בפרויקט: אם בדמוקרטיה דרוש רוב של יותר מ-50 אחוזים לאישור מרבית ההחלטות, מדוע בפינוי בינוי ובתמ"א 2/38 דרוש שיעור הסכמה של 80 אחוזים? הנמכת הרף תאפשר להוציא הרבה יותר פרויקטים  לפועל, כולל כאלו ש'נתקעים' רק בגלל דייר סרבן אחד או שניים. להתחדשות עירונית צריכה להיות חשיבות לאומית עליונה, ובלתי סביר שאחוז קטן כל כך יעצור פרויקט בעל חשיבות לתושבים, לרשות המקומית ולמדינה.

הדרך להפיכת תחום ההתחדשות העירונית לגורם שיאפשר הגדלת היצע הדירות בשוק, חידוש שכונות, הוספת תשתיות וחיזוק אוכלוסיות, עוברת דרך הסרת החסמים הללו ועוד רבים. כשזה יקרה, וכשהבירוקרטיה תצומצם, הפוטנציאל של התוכנית הלאומית החשובה הזו ימומש.

* הכותב הראל פרץ הוא מנהל חטיבת ההתחדשות העירונית בקבוצת גבאי.
מעוניין שהחברות המובילות ישדרגו את הבניין שלך?
השאר פרטים עכשיו!


*בתנאי שהבניין נבנה לפני 1980