ההשפעה ניכרת ומחשבות לעתיד: בחינת תקן 21 בפרספקטיבה של (כמעט) שבע שנים

תקן 21 נועד לקביעת הפרמטרים הכלכליים בכל הקשור לפרויקטים מסוג פינוי-בינוי, שנחשבים בעיני רבים למורכבים ביותר בעולם הנדל"ן. במה הוא תרם, ובאילו נקודות עדיין נדרש בו שיפור?

משה פרידמן

שותף בכיר במשרד השמאים ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות'

בנובמבר 2012 נקבע תקן 21 מטעם מועצת שמאי המקרקעין, שהתרכז בסוג ספציפי מאוד של פרויקטי נדל"ן פינוי-בינוי. במילים פשוטות, התקן נועד ליצור סדר תכנוני ואיזון בין הדיירים, היזם והרשויות – שלושת הגורמים המרכזיים בפרויקטים אלו – ולדאוג שכל צד יזכה בתמורה ראויה. כמעט שבע שנים עברו מאז הוחל התקן וזהו זמן טוב לדון בשאלה: מה מידת השפעתו על שוק הנדל"ן בכלל ועל פרויקטים לפינוי-בינוי בפרט?

נקודת הפתיחה ו'כלל אצבע', עבור כל המעורבים

כאשר בוחנים את התנהלות השוק מאז נקבע תקן 21 ,אפשר לקבוע בוודאות דבר אחד מרכזי ומשמעותי: כיום זהו הסטנדרט בפרויקטים לפינוי-בינוי, מבחינת כל אחד משלושת הגורמים שצוינו קודם לכן. למעשה, כיום בדיקה על פי תקן 21 נכללת בכל הליך תכנוני לפינוי-בינוי, כבר בצעדיו הראשונים, ותוצאותיה משמשות מעין נקודת מוצא או כלל אצבע עבור הפרויקט לאורך כל שלביו.

מהבחינה הזו, אין ספק שתקן 21 הוא הצלחה, בייחוד כאשר נזכרים שבעבר פרויקטים לפינוי-בינוי היו אמורים (באופן תאורטי, לכל הפחות) לצאת לפועל בלעדיו. כיום נוכחותו של השמאי בפרויקטים שכאלו כמעט מובנת מאליה והוא נחשב לבר סמכא חשוב שבלעדיו המיזם לא יצא לדרך.

חשוב לזכור שגיבושו של התקן 'נולד' בעקבות דו"ח מבקר המדינה ב־2011 , מיכה לינדנשטראוס, שהראה כי 40 תכניות פינוי- בינוי שקדמה המדינה לא יצאו כלל לפועל באותה התקופה. היום התמונה נראית אחרת: נכון לשנת 2018 נמצאים כ־80 פרויקטים של פינוי-בינוי בשלבי מימוש כאלה ואחרים, בתל אביב וברמת גן בלבד; ב־20 מתוכם כבר החל שלב הבנייה ובשישה אף החל שלב האכלוס.

אין ספק שתקן 21 תרם לשוק, הן מבחינת הוודאות והן מבחינת העלמתם של סימני שאלה רבים. אם מוסיפים לזה את העובדה שהדיירים עצמם זוכים לשקט נפשי רב יותר, ביודעם שגורם מקצועי בחן לעומק את מידת הכדאיות וההיתכנות של הפרויקט, מקבלים ביטחון הרבה יותר מאשר בעבר, בכל הנוגע לפרויקטים לפינוי-בינוי.

   

הסוגיות שיש להתעכב עליהן

למרות הדברים האמורים, לא הכול מושלם, כמובן. ישנן כמה סוגיות שיש לתת עליהן את הדעת ולאחר שבע שנים של שימוש בתקן 21, ייתכן שהגיע הזמן לדון בהן ואולי אף לעדכן את ההנחיות בהתאם להן.

סוגיה חשובה אחת מבחינת היזמים בפרויקטים לפינוי-בינוי, נוגעת למטלות הציבוריות שעליהם לבצע כגון הקצאת שטחים בנויים לרשות המקומית בתוך מבני המגורים, עלות שלא תמיד כלולה במסגרת תקן 21 – בין היתר משום שקיימת אי בהירות משפטית בנוגע לחוקיות חיוב היזם בבניית שטחי ציבור עבור הרשות המקומית.

בעיה נוספת היא ההתנגשות בין הצרכים הכלכליים של הפרויקט לבין היכולת התכנונית לממש את הדרישות הכלכליות, מאחר שהמלצת  תקן 21 לגבי הרווחיות הראויה (30%-25%) אינה ריאלית וטרם עודכנה, ועדות התכנון מאשרות פרויקטים גם בשיעורי רווחיות נמוכים – דבר שמעלה את רמת הסיכון בפרויקטים ואת היתכנותם (בניגוד לכוונת תקן 21).

סוגיה נוספת, חשובה בפרספקטיבה לאומית, היא נושא הרווחיות והכדאיות בפרויקטים בפריפריה. תקן 21 כפי שנוסח קובע את התמורות לכל הגורמים בצורה שמתאימה בעיקר לאזורי הביקוש וברור שבפריפריה 'נוסחת' התמורות חייבת להשתנות. לא במקרה פרסם מנהל התכנון לאחרונה מסמך עקרונות בנוגע לפינוי-בינוי וקבע בו כי "ניתן לשקול תוספת או הפחתה של השטח המוצע לדיירים בהתאם לאופי הפרויקט, למיקומו ולהשפעת התוספת על הפרויקט בשלמותו". לדעת הח"מ, ללא סבסוד ממשלתי לא נזכה לראות בטווח הנראה לעין התממשות של פרויקטים של פינוי-בינוי בפריפריה.

בנקודת הזמן הנוכחית חשוב מאוד לבחון את כל הנקודות הללו - ונקודות נוספות כמובן – כדי להמשיך את השינוי הגדול שחולל תקן 21 ולהעצים את תרומתו לשוק, בדגש על פרויקטים לפינוי-בינוי שבשל היקפם רבים מהם נחשבים בעלי חשיבות בקנה מידה ארצי. ההתאמות הללו יבטיחו לספק לכלל בעלי האינטרסים את התמונה המדויקת והמציאותית ביותר לקראת יציאתו של הפרויקט לפועל וידרבנו עוד ועוד גורמים להוציא מיזמי פינוי-בינוי לפועל.

* הכותב משה פרידמן הוא שותף בכיר במשרד השמאים ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות'.
מעוניין שהחברות המובילות ישדרגו את הבניין שלך?
השאר פרטים עכשיו!


*בתנאי שהבניין נבנה לפני 1980