"הדרך עד לשינוי ממשי בשטח ולהסרת רוב החסמים הבירוקרטיים עוד ארוכה"

תחום ההתחדשות העירונית תופס תאוצה אדירה בשנים האחרונות, ובעיני רבים נחשב לאחד המנועים החשובים ביותר כיום בתחום הנדל"ן. אם כך, מדוע הבירוקרטיה ממשיכה לתקוע לו מקלות בגלגלים? "התחום פורח ומשגשג – אבל זה לא מספיק" / שומרי בן דוד *

שומרי בן דוד

מנכ"ל חברת הרצל בן דוד

הקושי הרגולטורי והבירוקרטי בתחום ההתחדשות העירונית אינו דבר חדש. הדבר מוכר, נכון וידוע מרגע שתחום זה הפך למציאות בשטח.

אם בתחילת הדרך הקשיים הללו נתפסו כמעין חבלי לידה שעוברת כל תוכנית גדולה בהיקפים כאלו, כיום שואלים את עצמם רבים: מדוע גם בפתחה של שנת 2019 ,כמעט 15 שנים לאחר יציאתה של התוכנית לדרך, היא עודנה נתקלת בחסמים בירוקרטיים שונים ומשונים?

אין ספק שהמצב כיום אינו דומה לזה שהיה בתחילת הדרך. מאעכרים רבים הוציאו לתחום שם רע, הבנקים לא ששו ללוות פרויקטים כאלו, הוודאות הכלכלית לא הייתה מוחלטת וזכויות מתאימות ניתנו רק באזורי הביקוש המרכזיים.

כיום תחום זה פורח ומשגשג – לא מעט בזכות שינויים, עדכונים ותוספות מצד המחוקק, אשר שיפרו את תנאיה של התוכנית והפכו אותה לכדאית יותר. הבעיה היא שגם היום כל זה אינו מספיק.

'גרירת' פרויקטים על פני שנים – ונזקים עצומים לחברות

פרויקטים רבים לתמ"א הריסה ובנייה נמתחים גם היום על פני שנים רבות, ולעיתים נעצרים ומבוטלים – לא פעם בשל אותה בירוקרטיה בלתי נגמרת. חברות רבות נאלצות לאורך השנים לחרוק שיניים ולהחזיק בפרויקטים שונים שעדיין לא זכו לכל האישורים  הדרושים - זמן רב אחרי שאותה נקודת זמן כבר חלפה ועברה לה.

נכון, תחום ההתחדשות העירונית הוא תחום מורכב; נכון, לעיתים הפרויקט מעוכב במשך שנים רבות בגלל דברים שאינם קשורים כלל לבירוקרטיה, לרגולציה, לחוקים או לתקנות; אך כשהיזם מתגבר על קשיים אלו הוא מצפה ליציאה חלקה לדרך ולאישור מהיר, כדי לסיים את העבודות – השלב שהוא־הוא מומחיותו האמתית – בזמן סביר וללא תקלות.

בפועל המצב שונה לחלוטין: בכל עיר יש תקנות והוראות שונות, וכל ועדת תכנון מחזיקה בהשקפה אחרת בנוגע לאופי הפרויקט, למידת הרווחיות ולהיקף הזכויות שיינתנו ליזם. זה לא מסתיים בכך: רשויות רבות מפרסמות בתדירות גבוהה מסמכי מדיניות הנוגעים לתחום ההתחדשות העירונית, והמדינה עצמה משנה חוקים ותקנות בתחום חדשות לבקרים, וכך הופכים את המציאות בשטח על פניה, פעם אחר פעם.

זו הסיבה מדוע פרויקטים רבים 'נסחבים' על פני שנים, בייחוד כשמדובר בפרויקטים לתמ"א הריסה ובנייה, שגם כך נחשבים ממושכים למדי. היזם, מגיע עם הדיירים להסכמה ברורה – אך כשהוא מופיע בפני ועדות התכנון, הוא מגלה לפתע שהחוקים השתנו, ושההבטחות שסיפק לדיירים לא יוכלו להתממש. עבור הדיירים עצמם מדובר בעוגמת נפש של ממש, עד כדי ביטול העסקה (ובצדק מבחנתם). עבור היזם זו עלולה להיות מכת מוות.

גיבוש הוראות כלליות ברורות; עבודה צמודה מול היזמים לאורך כל הדרך

גם ליזמים יש כאן אחריות: עליהם לדאוג להתעדכן ללא הפסקה בתקנות החדשות ובשינויים; להקפיד לעשות זאת עוד לפני הגשת ההצעה לדיירים; ולהציע, כמובן, הצעות בהתאם למציאות הקיימת בשטח.

מנגד יו"ר הרשות להתחדשות עירונית, ראשי הרשויות, מהנדסי הערים ויושבי ראש ועדות תכנון ובנייה חייבים להבין שיש בידיהם אחריות רבה. כל מה שאנחנו, היזמים, צריכים הוא ודאות - לקבוע שהמועד הקובע והאחרון לשינויים תכנוניים מצד הרשות יהיה היום שבו נחתם הסכם מלא עם %30 לפחות מבעלי הזכויות או הזכאים להירשם – צעד שיאומת על ידי תצהיר של עו״ד המייצג את הבעלים. חשוב להבין: לא ניתן לבצע פרויקט, שגם כך אורך שנים, ולהוסיף לו תיקונים והפחתות תוך כדי תנועה. זה פשוט בלתי אפשרי מצד היזם.

צעדים ראשונים ומבורכים בכיוון כבר נעשו בעת האחרונה, עם הקמתה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. עם זאת, כמה חזקה שתהיה הרשות להתחדשות עירונית – הכול תלוי במה שראש העיר או מהנדס העיר ברשות המקומית ירצו לקדם בעירם. הדרך עד לשינוי ממשי בשטח ולהסרת רוב החסמים הבירוקרטיים, בעיקר בפרויקטים לתמ"א הריסה ובנייה, עוד ארוכה.

*הכותב שומרי בן דוד הוא מנכ"ל חברת הרצל בן דוד
מעוניין שהחברות המובילות ישדרגו את הבניין שלך?
השאר פרטים עכשיו!


*בתנאי שהבניין נבנה לפני 1980