"ארוכה הדרך למימוש הפוטנציאל המלא הטמון בתחום ההתחדשות העירונית, תחום אשר יהפוך למוביל בהתחלות הבניה בישראל"

פרויקטים רבים של התחדשות עירונית הוקפאו במשך שנים, בעקבות דרישה לתשלום כפל מס רכישה במקרים של מכירת הזכויות במהלך קידום הפרויקט. כעת, פסק דין תקדימי שניתן ממש לאחרונה, מסיר חסמים מיותרים לביצוע עסקאות ופותח דלת לשוק משני אחרי שנים של חוסר כדאיות כלכלית

עו"ד מני בן מאור

מנכ"ל דייברגון והלמן - אלדובי התחדשות עירונית, המייסד והבעלים של בן מאור ושות', משרד עורכי דין ונוטריון

ענף ההתחדשות העירונית חיכה הרבה מאוד זמן להחלטה שתביא לשחרורם של פרויקטים רבים אשר לא קודמו במשך שנים. כעת, עם פרסום פסק הדין התקדימי (אייוגה בע"מ נגד מנהל מיסוי מקרקעין), נראה שהענף עומד לעבור שינוי מבורך.

מה היו החסמים עד כה?

בעיקרון, כאשר חברות (או יחידים), שהחתימו בעלי זכויות בבניינים לביצוע תמ"א 38 לסוגיה השונים, רצו למכור את הזכויות בחברה, על ידי העברת מניות או מכירת החברה, רשויות המס היו מחייבות את הקונה בתשלום מס רכישה, בשיעור של 6 אחוז מהשווי הנמכר.

אך כאשר אותו קונה התקדם עם הפרויקט וקיבל היתר, הרשויות חייבו אותו פעם נוספת במס רכישה, בשיעור של 5 אחוז משווי התמורה אותה הוא נותן לבעלי הדירות.

המצב שנוצר הוא דרישה לתשלום כפול של מס רכישה. בעקבות אי הודאות, הסיכונים ומתח הרווחים המוגבל בפרויקטים של התחדשות עירונית, כפל המס עצר את כל המכירות בשוק, ומנע היווצרות של שוק משני.

בשוק יש חברות המתמחות בהחתמת בעלי הדירות, אך מתקשות בשלבים מאוחרים יותר בתכנונו וביצועו של הפרויקט. דווקא במקרים אלו, חשוב שתהיה אפשרות למכירת זכויות הפרויקט מבלי שהפעולה תעיב על רווחי הקונה ותהפוך את הפרויקט לפרויקט בעל היתכנות כלכלית.

בסופו של דבר, כפל המס המדובר הוביל להוצאה לפועל של כמות קטנה יותר של פרויקטי התחדשות עירונית, לעומת הפוטנציאל.

פסק הדין קובע: אם העסקה אינה בשלה, כפל המס מבוטל

פסק הדין, אשר פורסם בחודש פברואר 2019 ,עוסק בניסיון המכירה של חברה יזמית שהחזיקה בזכויות על פרויקט התחדשות עירונית ברמת גן, נקלעה לתסבוכת כלכלית ולא היתה יכולה לעמוד בהתחייבויותיה הכספיות להמשך הפרויקט.

בשלב זה, מנהל מיסוי מקרקעין טען כי החברה היזמית מוגדרת "איגוד מקרקעין", ולכן עסקת העברת המניות מחויבת במס רכישה על פי לשון החוק. החברה היזמית, מצידה, לא קיבלה את הטענה והגישה ערעור לבית המשפט.

בפסק הדין, התייחסו השופטים להסכם בין החברה היזמית לדיירים, וקבעו כי בעקבות מספר תנאים המתנים את כניסתו של ההסכם לתוקף, מדובר באופציה בלבד, ולכן העסקה אינה בשלה, ויום המכירה (ובעקבותיו תשלום המס) יידחה למועד בו הדיירים יקבלו את התמורה, כלומר למועד ביצוע הפרויקט בפועל.  

בשורה התחתונה, בית המשפט קבע כי הזכויות של הדיירים עדיין לא התגבשו, וכי לא נוצרה "הנאה כלכלית" של הצדדים השונים. כתוצאה מכך, החברה אינה מוגדרת בתור "איגוד מקרקעין" ועל כן עסקת העברת המניות אינה בגדר "פעולה באיגוד" ואינה חייבת במס לפי חוק מיסוי מקרקעין.

אין ספק כי מדובר בסוגיה חשובה מאוד בהיבט של מיסוי מקרקעין והיתכנות של פרויקטים בשוק ההתחדשות העירונית. עסקאות רבות בשוק המתינו לפסיקה ולתוצאותיה, וכעת יוכלו לצאת לפועל ולקדם את ההשפעה המבורכת של ההתחדשות העירונית בישראל.

בתחום כמו התחדשות עירונית, בו קיימים היבטים רבים של אי וודאות, בשילוב עם תחום מיסוי מקרקעין בו ישנם נושאים רבים הנתונים לפרשנות - חשוב לברך על פסיקה תקדימית שכזו, אשר קובעת את התנאים באופן חד משמעי, ובשורה התחתונה - לטובת האזרח.

כעת, כשהמגבלות שהטיל הרגולטור מוסרות, השוק יכול להתנהג באופן אופטימלי יותר מבחינה עסקית ומסחרית. 

* הכותב עו"ד מני בן מאור, מנכ"ל דייברגון והלמן - אלדובי התחדשות עירונית, המייסד והבעלים של בן מאור ושות', משרד עורכי דין ונוטריון.
מעוניין שהחברות המובילות ישדרגו את הבניין שלך?
השאר פרטים עכשיו!


*בתנאי שהבניין נבנה לפני 1980